Acquisto terreno, costruzione e rivendita. Capitale di ingresso da €100.000, valore di rivendita stimato €180.000-200.000. Il mercato turistico più dinamico del Sud-Est asiatico applicato a un modello di investimento concreto.
C'è un momento preciso in cui un mercato passa dall'essere una destinazione turistica all'essere un mercato di investimento. Bali ha attraversato quel momento tra il 2022 e il 2024 — e nel 2026 i risultati sono già misurabili. Nel 2024 l'isola ha registrato 7,75 milioni di arrivi internazionali, con una crescita del +20,75% rispetto al 2023. Nel 2025 il trend è continuato, con una domanda di alloggi di qualità che non mostra segnali di rallentamento. Nel 2026 Bali si conferma uno dei mercati immobiliari con il miglior rapporto rendimento/rischio disponibile per un investitore italiano.
I prezzi nelle zone prime sono cresciuti tra il 12% e il 18% annuo dal 2022 al 2025. Nel 2026 i margini di rivalutazione sono ancora presenti — specialmente nelle zone emergenti — ma chi è entrato nel 2022-2023 ha già realizzato una rivalutazione significativa del capitale.
Oltre 7,75 milioni di arrivi nel 2024, +20,75% vs 2023. Non un rimbalzo post-pandemia: una domanda consolidata da un nuovo tipo di viaggiatore internazionale.
L'ingresso nel mercato di Bali oggi significa acquistare un terreno da circa €100.000 e costruire una struttura — villa o piccolo resort — pensata per la rivendita. Non stai comprando un immobile finito: stai costruendo valore dal terreno in su.
Un terreno acquistato a €100.000, con la struttura costruita sopra, viene tipicamente rivenduto a €180.000-200.000. È un modello di costruzione e vendita, non di rendita passiva — il guadagno si realizza alla vendita, non mese per mese.
È la prima domanda che si pone ogni investitore italiano che guarda a Bali. La risposta è sì — ma richiede di conoscere le regole del gioco locale, che sono diverse da quelle italiane. In Indonesia gli stranieri non possono detenere la proprietà diretta del terreno. Questo non significa che non si possa investire — significa che si investe attraverso strutture legali specifiche.
Il leasehold sul terreno è la struttura standard per gli stranieri che vogliono acquisire un'area su cui costruire a Bali. Diritto di uso e costruzione per 25-30 anni, spesso rinnovabili. È la base legale del modello build & sell: acquisisci il terreno, costruisci, rivendi il leasehold con la struttura sopra.
Società a capitale estero che permette di operare legalmente in Indonesia con diritti più ampi. Ideale per chi vuole sviluppare più terreni o operare come attività strutturata di costruzione e rivendita su scala maggiore.
Diritto d'uso a lungo termine riservato agli stranieri con residenza attiva in Indonesia. Durata maggiore rispetto al leasehold standard, richiede visto di residenza valido.
⚠ Attenzione ai contratti nominee — Intestare l'immobile a un cittadino indonesiano per aggirare la legge è illegale. Conseguenza: perdita dell'immobile senza alcuna tutela legale. Con Horizon Mundi lavori esclusivamente con strutture legali certificate e notai verificati.
Nel 2025 l'Indonesia ha introdotto riforme favorevoli agli investitori esteri: semplificazione PT PMA, visto seconda casa fino a 10 anni, leasehold più flessibili. Nel 2026 investire a Bali è legalmente più semplice e tutelato rispetto a due anni fa.
Zona con la domanda di rivendita più alta per ville di nuova costruzione. Terreni disponibili a partire da €100.000, con forte richiesta da acquirenti internazionali per strutture finite pronte all'uso o all'affitto. Il mercato di riferimento per il build & sell a Bali: digital nomad, expat e investitori europei generano una domanda di acquisto costante.
Zona consolidata con mercato di rivendita maturo e acquirenti di fascia alta. Terreni da €120.000, strutture ultimate richieste principalmente da famiglie benestanti e investitori internazionali con budget elevato. Minore volatilità rispetto a Canggu, profilo rischio/rendimento più conservativo.
Scogliere iconiche, surf di classe mondiale, turismo premium. Terreni da €130.000 per posizioni strategiche — il mercato di rivendita di strutture finite in questa zona raggiunge i valori più alti dell'isola. Clientela internazionale ad alto spessore, acquirenti disposti a pagare per posizioni esclusive fronte mare o con vista oceano.
Entroterra culturale, wellness, yoga retreat. Terreni da €90.000, domanda di rivendita crescente da un pubblico internazionale interessato a strutture wellness e boutique resort. Meno stagionalità rispetto alle zone costiere — la domanda di acquisto è stabile tutto l'anno, non legata solo all'estate.
Nyanyi, Bingin, Pererenan. Terreni da €70.000 — il rapporto ROI/capitale più alto dell'isola per il modello build & sell. Il rischio è la minore liquidità di rivendita rispetto a Canggu o Seminyak: il mercato degli acquirenti finali è più piccolo, ma in forte crescita. Richiede partner locali con conoscenza diretta di queste zone specifiche.
Dati basati su transazioni di terreni e rivendite di strutture completate nel mercato di Bali 2025-2026.
| Zona | Capitale terreno | Valore stimato a costruzione completata | ROI stimato |
|---|---|---|---|
| Canggu / Berawa | da €100.000 | €190.000–210.000 | 90–110% |
| Seminyak | da €120.000 | €210.000–230.000 | 75–90% |
| Uluwatu | da €130.000 | €230.000–260.000 | 77–100% |
| Ubud | da €90.000 | €165.000–185.000 | 83–105% |
| Zone emergenti | da €70.000 | €140.000–160.000 | 100–128% |
Il ROI stimato si basa sul rapporto tra capitale investito (terreno + costruzione) e valore di rivendita atteso. I tempi tipici del ciclo completo — acquisizione terreno, costruzione, vendita — sono 12-18 mesi.
Le zone emergenti offrono il rapporto ROI/capitale più alto ma con minore liquidità di rivendita rispetto alle zone consolidate come Canggu o Seminyak.
Acquisisci un terreno in leasehold, costruisci una villa o piccolo resort pensato per il mercato locale, rivendi a completamento. Il modello più diretto per partecipare alla crescita del mercato turistico di Bali senza gestire un affitto a lungo termine.
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Essere chiari sui rischi è parte del nostro lavoro. Bali è un mercato interessante, ma non è un mercato semplice per chi non conosce le regole locali.
Un leasehold senza clausole di rinnovo chiare, senza notaio verificato o con terminologia ambigua può esporre l'investitore alla perdita del diritto d'uso alla scadenza. La struttura contrattuale è tutto.
Il mercato di Bali ha attratto anche operatori non qualificati. Affidarsi a intermediari senza track record verificabile o senza referenze concrete aumenta significativamente il rischio operativo.
Il modello build & sell dipende dalla qualità dell'impresa costruttrice e dal rispetto delle tempistiche di cantiere. Ritardi o problemi nella costruzione impattano direttamente il ROI stimato. Lavoriamo solo con costruttori locali verificati, con cantieri monitorabili e referenze controllabili.
Le normative indonesiane possono cambiare. Il trend dal 2023 al 2025 è stato favorevole agli investitori esteri, ma è necessario monitorare l'evoluzione legislativa con professionisti aggiornati sul mercato locale.
Con Horizon Mundi ogni investimento passa attraverso partner legali certificati, contratti verificati e una rete di gestione locale consolidata. Non lavoriamo con chi non soddisfa i nostri standard.
Analizziamo il tuo profilo, gli obiettivi di rendimento e il budget disponibile.
Presentiamo le zone e le opportunità più adatte al tuo profilo con dati aggiornati.
Identifichiamo il terreno più adatto in base a zona, dimensione e potenziale di rivendita. Verifica preliminare di idoneità costruttiva e accesso ai servizi.
Seguiamo l'intero processo legale, notarile e finanziario fino alla firma finale.
Durante la costruzione ricevi aggiornamenti periodici sull'avanzamento dei lavori. Alla consegna, gestiamo insieme la strategia di rivendita per massimizzare il ROI.
La prima consulenza è gratuita, senza impegno e senza proposte commerciali. In 45 minuti capiamo insieme se e come Bali ha senso per il tuo profilo.
Prenota la consulenza gratuitaSì, con strutture legali specifiche. Gli stranieri non possono possedere direttamente il terreno in Indonesia, ma possono investire tramite leasehold (diritto d'uso 25-30 anni, rinnovabile), PT PMA (società a capitale estero) o Hak Pakai (per chi ha residenza indonesiana). Con la struttura contrattuale corretta, l'investimento è legalmente sicuro e pienamente tutelato.
Il leasehold è un contratto di diritto d'uso esclusivo sulla proprietà, tipicamente 25-30 anni, rinnovabile e trasferibile. Puoi abitare, affittare e rivendere il contratto. La durata e le clausole di rinnovo devono essere definite chiaramente nel contratto con un notaio verificato.
Il capitale di ingresso parte da €70.000 nelle zone emergenti fino a €130.000 nelle zone premium come Uluwatu. Il costo totale del progetto (terreno + costruzione) si attesta tipicamente intorno a €100.000-150.000, con un valore di rivendita stimato di €180.000-260.000 a seconda della zona.
Acquisisci il terreno in leasehold, costruisci una villa o piccola struttura ricettiva con un'impresa locale verificata, e rivendi a completamento lavori. Il ciclo completo richiede tipicamente 12-18 mesi. Il guadagno si realizza alla vendita, non attraverso una rendita mensile da affitto.
I rischi principali sono contratti mal strutturati, accordi nominee (illegali in Indonesia e non tutelati) e partner locali non verificati. Con strutture legali corrette, notai certificati e professionisti esperti del mercato indonesiano, questi rischi sono largamente mitigabili.
Non necessariamente. Con una procura notarile è possibile gestire gran parte del processo da remoto. È comunque consigliata almeno una visita — idealmente durante la costruzione — per verificare il cantiere e incontrare i partner locali. Horizon Mundi organizza tour di investimento periodici a Bali.
Riceverai aggiornamenti periodici con foto e report sull'avanzamento dei lavori dal nostro partner locale. Consigliamo almeno una visita durante la costruzione, ma il processo è strutturato per essere gestibile anche a distanza.
Bali è un mercato che premia chi entra con metodo e con le persone giuste al fianco. La prima consulenza è gratuita, senza impegno e senza proposte commerciali.